Κατά την διετία 2018-2019, χιλιάδες διαμερισματούχοι και γενικά ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δραστηριοποιούνται στην αγορά διαμοιρασμού καταλυμάτων καταχωριζομένων σε διαδικτυακές πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Homeaway κ.τ.λ.) ενημερώθηκαν μάλλον αποσπασματικά από την ειδησεογραφία περί της νομολογίας που διέπει πλέον αυτά τα καταλύματα: Τα περισσότερα σχετικά δημοσιογραφικά άρθρα, σε έντυπα και ψηφιακά Μ.Μ.Ε., επικεντρώνονται σε μία μόνον κεχωρισμένη δικαστική απόφαση εκάστοτε. Κατά συνέπεια, πολλοί από τους εν λόγω ιδιοκτήτες διατελούν σε σύγχυση όσον αφορά στη νομιμότητα της δραστηριότητός τους, αφού μάλιστα στη σχετική ειδησεογραφία γίνεται λόγος για «δικαστικό πόλεμο» και «κυμαινόμενη νομολογία», και μάλιστα με πρωτόδικες αποφάσεις που χαρακτηρίζονται δημοσιογραφικώς ως «αντικρουόμενες», «αντιφατικές», «εκ διαμέτρου αντίθετες», κ.ο.κ.
Ποιές όμως είναι οι υφιστάμενες κοινές γενικές αρχές (δικανικά κριτήρια) που συνάγονται από την μέχρι τούδε νομολογία, τις οποίες είναι χρήσιμο να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης, όσον αφορά στην αξιοποίηση της ιδιοκτησίας του; Προκειμένου να απαντηθεί αυτό το ερώτημα εξετάζονται παρακάτω ενδεικτικώς τέσσερεις δικαστικές αποφάσεις—οι δύο πρώτες φαινομενικά (αλλά όχι πραγματικά) αντίθετες από τις δύο άλλες.
ΟΧΙ σε μισθώσεις Airbnb
Η πρώτη μεγάλη ανατροπή στην αγορά Airbnb στην Ελλάδα, σημειώθηκε με την υπ′ αριθμ. 16158/2018 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, εκδοθείσα στις 15 Νοεμβρίου 2018. Συγκεκριμένα, η υπόθεση αφορούσε στην εκμετάλλευση ως τουριστικού καταλύματος, επί τη βάσει διαδοχικών βραχυχρονίων μισθώσεων, μιας εκ των τεσσάρων κατοικιών ενός παραθεριστικού συγκροτήματος στη Χαλκιδική, με διαμορφωμένο προαύλιο χώρο και κοινόκτητη και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα). Η ιδιοκτήτρια αυτής της κατοικίας την καταχώριζε «σε πάνω από 15 τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες στο διαδίκτυο» και μάλιστα είχε λάβει «ειδικό σήμα του EOT για τις εκμισθωμένες επιπλωμένες επαύλεις». Εν τούτοις, κατόπιν αγωγής των ιδιοκτητών των (3) άλλων κατοικιών, το δικαστήριο καλεί την ιδιοκτήτρια της κατοικίας «να παύσει και μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας». Επίσης την απειλεί με «χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης», ήτοι για κάθε βραχυχρόνια εκμίσθωση σε κάθε τουρίστα δια διαδικτυακών πλατφορμών κ.τ.λ., και διατάσσει «την κατάπτωση σε βάρος της εναγομένης ... των ποινικών ρητρών, ποσού 4.400 ευρώ για τις παραβιάσεις του Κανονισμού και των όρων της Σύστασης», την υποχρεώνει δε «να καταβάλει στους ενάγοντες ... το ως άνω ποσό των 4.400 ευρώ στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος».
Παρόμοια ήταν και μια άλλη υπόθεση στην νότια Ελλάδα κατά το επόμενο έτος: Με την υπ′ αριθμ. 263/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, εκδοθείσα στις 7 Νοεμβρίου 2019, το δικαστήριο δέχθηκε την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων ενοίκων ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων με κοινόχρηστο-κοινόκτητο προαύλιο χώρο και πισίνα, όπου η ιδιοκτήτρια ενός εκ των διαμερισμάτων το καταχώριζε σε τέτοιες πλατφόρμες και το εξεμεταλλεύετο ως τουριστικό κατάλυμα. Το δικαστήριο καλεί την ιδιοκτήτρια «να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση ως τουριστικού καταλύματος» της εν λόγω ιδιοκτησίας «και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας». Εάν δε η ιδιοκτήτρια δεν συμμορφωθεί με την δικαστική απόφαση, απειλείται με «προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση».
NAI σε μισθώσεις Airbnb
Εντούτοις, δεν υφίσταται νομικό κώλυμα βραχυχρονίων μισθώσεων εκεί όπου δεν τίθεται θέμα είτε παραβίασης κανονισμού πολυκατοικίας (π.χ. σε διώροφα ή τριώροφα κτίρια όπου ενίοτε δεν υφίσταται καν τέτοιος κανονισμός), είτε εντατικής χρήσεως κοινοχρήστων χώρων (π.χ. πισίνα) από βραχυχρόνιους μισθωτές, ειδικά μάλιστα σε πολυκατοικίες όπου ήδη υφίσταται εμπορική δραστηριότητα (καταστήματα, γραφεία κ.τ.λ.). Ενδεικτικά, μετά την άνω δικαστική απόφαση, το ίδιο δικαστήριο (Μονομελές Πρωτοδικείο Ναυπλίου), με την υπ′ αριθμ. 583/2019 απόφασή του, απέρριψε αγωγή ιδιοκτήτη πρώτου ορόφου διατηρητέου κτιρίου στην παλαιά πόλη του Ναυπλίου, για απαγόρευση βραχυχρονίων μισθώσεων από τις συνιδιοκτήτριες του δευτέρου ορόφου. Σύμφωνα με την απόφαση, η βραχυχρόνια ενοικίαση του δευτέρου ορόφου «σε τέσσερα άτομα κάθε φορά δεν παραβλάπτει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των υπολοίπων οριζοντίων ιδιοκτησιών πέραν του ανεκτού ορίου», αφού η όχληση που προκαλείται στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι μικρότερη από αυτήν που θα προκαλείτο από μακροχρόνια εκμίσθωση της κατοικίας «σε μια τετραμελή οικογένεια» (οπότε οι θόρυβοι θα ήσαν καθημερινοί), και εν πάσει περιπτώσει όχι μεγαλύτερη από εκείνη που ήδη προκαλείται από την λειτουργία καταστήματος δερματίνων ειδών, το οποίο εκμισθώνει ο ενάγων, στο ισόγειο του κτιρίου. Επί πλέον, κρίθηκε ότι η μίσθωση μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας είναι μίσθωση κατοικίας και όχι τουριστική—συγκεκριμένα ότι η παροχή κλινοσκεπασμάτων και διαδικτυακής σύνδεσης δεν καθιστά την μίσθωση τουριστική εφ′ όσον δεν παρέχονται άλλες συναφείς υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, φαγητό, ξενάγηση κ.τ.λ.—και επομένως δεν αντιβαίνει στις διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος της 26-1-1989, που αφορά την παλαιά πόλη του Ναυπλίου, ήτοι γενικώς η χρήση διαδικτυακής πλατφόρμας επιτρέπεται προς τον σκοπό βραχυχρόνιας μίσθωσης και όπου η περιοχή έχει χαρακτηρισθεί αμιγούς κατοικίας.
Με παρόμοιο σκεπτικό, το Πρωτοδικείο Αθηνών, με την υπ′ αριθμ. 1259/2019 απόφασή του, απέρριψε αντίστοιχη αγωγή διαμερισματούχων, σε πολυκατοικία στην περιοχή της Πλατείας Βικτωρίας, εναντίον ιδιοκτήτριας που εκμισθώνει το διαμέρισμά της σε εταιρεία βραχυχρονίων μισθώσεων, υπό το πρίσμα μάλιστα ότι (α) αφενός στη συγκεκριμένη πολυκατοικία ήδη υφίσταται επαγγελματική δραστηριότητα, ήτοι διαμερίσματα εκμισθωθέντα ως επαγγελματικοί χώροι, όπως γραφεία, ιατρεία κ.τ.λ., και (β) τυχόν υποβάθμιση της αυτής της περιοχής, και κατά συνακολουθία της πολυκατοικίας, όπως επίσης και τυχόν επακόλουθο αίσθημα ανασφάλειας των ενοίκων (δεδομένου ότι στην συγκεκριμένη περιοχή καταγράφεται υψηλή παραβατικότητα ή και εγκληματικότητα) προκαλείται μάλλον από άλλες αιτίες και όχι από βραχυχρόνιες μισθώσεις—απεναντίας μάλιστα, η μερική τουριστικοποίηση της συγκεκριμένης περιοχής αποτελεί ανασχετικό παράγοντα στην περαιτέρω υποβάθμισή της και άρα και στην περαιτέρω απαξία των ιδιοκτησιών των εναγόντων διαμερισματούχων. Ειδικά δε σχετικά με το επιχείρημα των εναγόντων ότι το αίσθημα ανασφάλειας των ενοίκων επιτείνεται διότι τα κλειδιά της πολυκατοικίας βρίσκονται στα χέρια αορίστου αριθμού αγνώστων στους άλλους ενοίκους προσώπων, αφού δια της Airbnb συχνά διανυκτερεύουν στην πολυκατοικία πολυάριθμες ομάδες νεαρών κυρίως ατόμων (10-15 άτομα), το δικαστήριο έκρινε ότι η συχνή εναλλαγή ενοίκων σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και η κατοχή κλειδιών της εισόδου της πολυκατοικίας συνιστούν βασικά χαρακτηριστικά των μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, «το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από τον νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και διαμερισμάτων, και δεν μπορεί χωρίς άλλο να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επιδίκου διαμερίσματος με τον συγκεκριμένο τρόπο».
Δικαστικά κριτήρια για μισθώσεις Airbnb
Προφανώς, η διαμορφουμένη νομολογία από τις ως άνω και άλλες δικαστικές αποφάσεις επικεντρώνεται πρωτευόντως στην πραγματική εικόνα του κατά περίπτωση κτιρίου και γειτονιάς ή και περιοχής, και δευτερευόντως στην ερμηνεία του κανονισμού πολυκατοικίας, ελάχιστα δε ή και καθόλου σε (γενικές) υποθέσεις ή θεωρίες περί βραχυχρονίων μισθώσεων. Ειδικότερα, οι μέχρι τούδε δικαστικές αποφάσεις δεν εδράζονται σε θεωρητικές γενικεύσεις όσον αφορά σε αρνητικές επιπτώσεις ή θετικά αποτελέσματα της αγοράς διαμοιρασμού καταλυμάτων, όπως ενδεικτικά:
Αρνητικές επιπτώσεις. Στις τυχόν (αρνητικές) επιπτώσεις των βραχυχρονίων τουριστικών μισθώσεων συγκαταλέγονται: (α) εκτοπισμός μονίμων ενοικιαστών από ολόκληρες γειτονιές ή περιοχές, (β) αλλαγή της παραδοσιακής κοινωνικοοικονομικής φυσιογνωμίας γειτονιών («τουριστικοποίηση»), (γ) απώλεια μονίμου πελατείας από τοπικές μικροεπιχειρήσεις, ενίοτε μέχρι βαθμού χρεωκοπίας τους, (δ) αθέμιτος ανταγωνισμός σε βάρος τού ξενοδοχειακού κλάδου, κ.τ.λ.
Θετικά αποτελέσματα. Στα (θετικά) αποτελέσματα των βραχυχρονίων μισθώσεων, ειδικά κατά την μνημονιακή περίοδο της Ελληνικής Οικονομίας από το 2010, συμπεριλαμβάνονται: (α) ανάσχεση της μείωσης ενοικίων μετά τα πρώτα μνημονιακά χρόνια της κρίσεως (2010-2016), (β) ανάσχεση της υποβάθμισης («γκετοποίησης») γειτονιών, ειδικά σε ορισμένες περιοχές στην Αθήνα, δια της εξωστρεφούς τουριστικοποίησής τους, (γ) κοινωνική διάχυση τουριστικού εισοδήματος, (δ) προαγωγή εξωστρεφούς επιχειρηματικότητος (διαμερισματούχων συναλασσομένων στη διεθνή τουριστική αγορά), κ.τ.λ.
Απεναντίας, αντί ρητών αναφορών σε τέτοιες γενικεύσεις, το σκεπτικό των μέχρι τούδε σχετικών δικαστικών αποφάσεων φαίνεται ότι εδράζεται, κατά το μάλλον ή ήττον, στο θέμα τού κατά πόσο εκάστη συγκεκριμένη δραστηριότητα βραχυχρονίων μισθώσεων ενός διαμερισματούχου επηρεάζει την αξία της ιδιοκτησίας των άλλων διαμερισματούχων της ανά περίπτωση πολυκατοικίας ή οικοδομικού συγκροτήματος.
Ενδεικτικά, όσον αφορά στις πρώτες δύο αποφάσεις (16158/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και 263/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου), υφίσταται το αντικειμενικό στοιχείο ότι η μαζική χρήση της κοινόχρηστης πισίνας και του εν γένει προαύλιου χώρου από διαδοχικές ομάδες αγνώστων τουριστών («μπουλουκηδόν») απαξιώνει την αξία του οικοδομικού συγκροτήματος και επομένως την τιμή πώλησης ή (μακροχρόνιας) εκμίσθωσης εκάστου επί μέρους διαμερίσματος.
Όσον αφορά όμως στη δεύτερη απόφαση του Πρωτοδικείου Ναυπλίου (583/2019), δεν υφίσταται τέτοιο θέμα (όχι τουλάχιστον καταφανώς σε ανάλογο βαθμό), δεδομένου ότι πρόκειται περί δυωρόφου νεοκλασικού κτιρίου (χωρίς κοινόχρηστη πισίνα κ.τ.λ.) με ήδη εμπορική δραστηριότητα (εμπορικό κατάστημα) στο ισόγειο του κτιρίου. Όσον αφορά δε στην απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών (1259/2019), υφίσταται το επίσης αντικειμενικό (στατιστικό) στοιχείο ότι η δραστηριότητα βραχυχρονίων μισθώσεων της εναγομένης διαμερισματούχου όχι μόνον δεν απαξιώνει την αξία της πολυκατοικίας αλλά και συμβάλλει θετικά στην επί μέρους αξία όλων των άλλων διαμερισμάτων, δεδομένου ότι πρόκειται περί πολυκατοικίας με συλλειτουργούντες επαγγελματικούς χώρους, και μάλιστα σε υποβαθμισμένη περιοχή (Πλατεία Βικτωρίας).
Δηλαδή και οι τέσσερεις αποφάσεις, παρότι φαινομενικά φέρονται ως (δήθεν) «κυμαινόμενες» ή και «αντίθετες»—οι πρώτες δύο απαγορεύουν ενώ οι επόμενες δύο επιτρέπουν την βραχυχρόνια μίσθωση του κατά περίπτωση επιδίκου καταλύματος—εν τούτοις ευθυγραμμίζονται, και οι τέσσερεις, με το άρθρο 5.1 του Συντάγματος, σύμφωνα με το οποίο «Καθένας έχει δικαίωμα ... να συμμετέχει στην κοινωνική, οικονομική και πολιτική ζωή της Χώρας, εφ′ όσον δεν προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων...», σε συνάρτηση με το άρθρο 17 του Συντάγματος («Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του κράτους...»). Στις πρώτες δύο αποφάσεις (16158/2018, 263/2019) κρίθηκε ότι προφανώς και εξ αντικειμένου προσβάλλονται τα ιδιοκτησιακά «δικαιώματα των άλλων» (διαμερισματούχων), ενώ στις επόμενες δύο αποφάσεις (583/2019, 1259/2019) κρίθηκε, επίσης εξ αντικειμένου, ότι δεν προσβάλλονται.
Σε αυτό μάλιστα το πλαίσιο, η ως άνω πρώτη απόφαση (16158/2018) έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στο αντικειμενικό γεγονός ότι, στη συγκεκριμένη υπόθεση, η χρήση του επιδίκου ακινήτου ως τουριστικού καταλύματος, αντίκειται στην Σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και στον Κανονισμό Διοίκησης και Λειτουργίας του συγκροτήματος κατοικιών, σύμφωνα με τον οποίο «αποκλειστικός προορισμός χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών είναι για κατοικίες θερινές ή χειμερινές, αποκλείοντας της χρησιμοποίησή τους για οποιονδήποτε άλλο σκοπό»: Το δικαστήριο έκρινε ότι «οποιοσδήποτε άλλος σκοπός» είναι και «η βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων ως τουριστικά καταλύματα, με μισθωτές ή χρήστες να εναλλάσσονται κατά άγνωστο αριθμό και με άγνωστα προς τους ιδιοκτήτες στοιχεία», και ότι επομένως κάθε τέτοια εκμίσθωση της επίδικης κατοικίας είναι παράνομη, δεδομένου ότι ρητές απαγορεύσεις στον Κανονισμό κάθε πολυκατοικίας, έχουν ισχύ νόμου ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών (Ν. 3741/1929). Σημειωτέον μάλιστα ότι το δικαστήριο ευλόγως και ορθώς επεσήμανε ότι «ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά την αγορά της έλαβε υπόψη για τη διαπίστωση της αγοραίας αξίας της και τη στάθμιση του συμφέροντος του και την προβλεπόμενη από τον κανονισμό χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, η οποία (χρήση), δεν είναι λογικό να μεταβάλλεται εκ των υστέρων εις βάρος του, χωρίς τη θέλησή του», έστω και «από μια πλειοψηφία συνιδιοκτητών (65%), τους οποίους πιθανώς να μην γνώριζε καθόλου και να μην τελούσε σε συμβατικό δεσμό κατά το χρόνο αγοράς της ιδιοκτησίας του, εάν δεν υπάρχουν ελλείψεις (στον Κανονισμό και την Σύσταση) που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών κατά τον προορισμό τους».
Ευρωπαϊκή Απόφαση για την Airbnb
Η εν προκειμένω περιπτωσιολογική προσέγγιση της Ελληνικής Δικαιοσύνης σε δικαστικές διαμάχες περί βραχυχρονίων μισθώσεων, ανταποκρίνεται στην περιπλοκότητα του θέματος, που άπτεται παντοίων μικροοικονομικών συμφερόντων (τοπική και κλαδική οικονομία), μακροοικονομικών στόχων (φορολογικά έσοδα και συναλλαγματικές εισροές τής εθνικής οικονομίας), κοινωνικών ζητημάτων (φυσιογνωμία και δυναμική γειτονιών και περιοχών), και συνταγματικών αρχών όσον αφορά στην προστασία της οικονομικής δραστηριότητος, της ιδιοκτησίας και της εργασίας από το κράτος (διατάξεις 5.1, 17.1 και 22.1 του Συντάγματος). Το θέμα μάλιστα κατέστη έτι περαιτέρω περίπλοκο πρόσφατα, μετά την από 19-12-2019 απόφαση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης υπέρ της Airbnb (C-390/18 - Airbnb Ireland), που έκρινε ότι η διαδικτυακή πλατφόρμα Airbnb προσφέρει (νομίμως) «υπηρεσίες της κοινωνίας της πληροφορίας», και όχι (παρανόμως) μεσιτικές υπηρεσίες, και ως τούτου εμπίπτει στην ευρωπαϊκή οδηγία 2000/31 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, ήτοι η Airbnb δεν υπόκειται στους ανά χώρα-μέλος κανόνες του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη. Εξ ου και η δυστοκία του Ελληνικού κράτους να ρυθμίσει νομοθετικώς και διοικητικώς το θέμα των βραχυχρονίων μισθώσεων κατά ολιστικό τρόπο, που να ανταποκρίνεται πλήρως όχι μόνον στο Σύνταγμα και τους νόμους της Ελλάδος, και επίσης στις οικονομικές ανάγκες και κοινωνικές συνθήκες της χώρας, αλλά παραλλήλως και στην Ευρωπαϊκή Νομοθεσία.
Διλήμματα διαμερισματούχων
Λόγω αυτής της περιπτωσιολογικής προσέγγισης στη σχετική νομολογία, ενδείκνυται πλέον οι ιδιοκτήτες που αξιοποιούν ακίνητά τους ως τουριστικά καταλύματα, δια τουριστικών βραχυχρονίων μισθώσεών τους μέσω διαδικτυακών πλατφορμών, να αναλογισθούν τα εξής τέσσερα κριτήρια, όσον αφορά στη νομιμότητα της δραστηριότητός τους:
(1) Σύσταση και Κανονισμός. Εάν και κατά πόσον απαγορεύονται ρητώς, από την πράξη Σύστασης Οριζοντίων/Καθέτων Ιδιοκτησιών και τον Κανονισμό Λειτουργίας της πολυκατοικίας ή οικοδομικού συγκροτήματος, εμπορικές ή άλλες επαγγελματικές δραστηριότητες στο οικοδομικό συγκρότημα.
(2) Επαγγελματική δραστηριότητα. Εάν και κατά πόσον στην πολυκατοικία ή στο οικοδομικό συγκρότημα λαμβάνουν ήδη χώρα εμπορικές και εν γένει επαγγελματικές δραστηριότητες (καταστήματα, γραφεία, ιατρεία, αποθήκες κ.τ.λ.), σύμφωνα ή και κατά παράβαση (εν τοις πράγμασι) του Κανονισμού.
(3) Αγοραία αξία. Εάν και κατά πόσον τυχόν εκμετάλλευση ενός διαμερίσματος ή ημιαυτόνομης κατοικίας επηρεάζει θετικά ή αρνητικά την αγοραία αξία και συνακολούθως την τιμή μακροχρόνιας εκμίσθωσης των άλλων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας ή των άλλων κατοικιών του οικοδομικού συγκροτήματος αντίστοιχα.
(4) Κόστος ιδιοκτησίας. Εάν και κατά ποίο βαθμό (πιθανολόγηση) ο μοναδικός τρόπος για να καλυφθεί το κόστος ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ, επισκευές, κοινόχρηστα κ.τ.λ.)—η οποία «τελεί υπό την προστασία του Κράτους» (διάταξη 17.1 του Συντάγματος)—είναι η εκμετάλλευση του κατά περίπτωση διαμερίσματος ή κατοικίας ως τουριστικού καταλύματος, λόγω αποδεδειγμένης αντικειμενικής αδυναμίας εκμισθώσεώς της σε μακροχρόνια βάση, ειδικά μάλιστα σε περιπτώσεις δραστικής και στατιστικώς αποδεικνυομένης υποβάθμισης της γειτονιάς ή περιοχής.
Συγκεφαλαιωτικά, η σχετική νομολογία συνίσταται από δικαστικές αποφάσεις που μόνον φαινομενικά είναι ενίοτε (δήθεν) «αντίθετες» κ.λπ. Στην πραγματικότητα, πρόκειται περί διαφορετικών αποφάσεων που αφορούν σε διαφορετικές αντικειμενικές συνθήκες κατά περίπτωση—με κοινό όμως παρονομαστή («κοινή τομή») όλων των αποφάσεων, την κατά περίπτωση συνεκτίμηση και αξιολόγηση της εφαρμογής ή μη των ως άνω τεσσάρων βασικών ζητημάτων. Επομένως, βάσει της υφισταμένης και εξελισσομένης νομολογίας, ενδείκνυται κάθε ιδιοκτήτης που δραστηριοποιείται στην αγορά διαμοιρασμού τουριστικών καταλυμάτων, να συναγάγει και σταθμίσει τις απαντήσεις που μπορεί να δώσει σε αυτά τα τέσσερα ερωτήματα, και βάσει αυτών των απαντήσεων να αποφασίσει εάν τελικά τον συμφέρει να εκμεταλλεύεται το ακίνητό του δια νεωτερικών βραχυχρονίων τουριστικών μισθώσεων ή εναλλακτικά δια παραδοσιακής μακροχρόνιας εκμίσθωσης.