Ουδείς θα φανταζόταν ότι το ζήτημα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών θα αποτελούσε ακανθώδες θέμα για την εκταμίευση της δόσης των 5,7 δις ευρώ - που προβλέπει το πρόγραμμα στήριξης – στο Eurogroup της Καθαράς Δευτέρας. Να που έγινε και αυτό…. Η χώρα μας υποσχέθηκε ότι από τις 21 Φεβρουαρίου 2018 τα πάντα βγαίνουν στο σφυρί και μάλιστα με ηλεκτρονικό τρόπο…
Το νέο νομοθετικό περιβάλλον προδιαγράφει μια διαδικασία διαρκούς πλειστηριασμού για την αναγκαστική ρευστοποίηση των περιλάλητων ”κόκκινων δανείων”. Οι κλασσικοί πλειστηριασμοί σε φυσικό χώρο (παλαιότερα στις έδρες των δήμων και μέχρι πρόσφατα στα Ειρηνοδικεία) αποτελούν ήδη παρελθόν. Εφεξής θα έχουμε μόνον ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Οι τελευταίοι δεν θα διενεργούνται μόνον κάθε εργάσιμη Τετάρτη (όπως στον κοινό πλειστηριασμό) αλλά και Πέμπτη και Παρασκευή από ώρα 10.00 έως 14.00 ή από τις 14.00 έως τις 18.00 με δυνατότητα διαδοχικών πεντάλεπτων παρατάσεων για χρονικό διάστημα όχι μεγαλύτερο των δύο ωρών. Ο στόχος είναι να καταφέρουν οι τράπεζες να εγγράψουν ως έσοδα από πλειστηριασμούς έως το 2019 το ποσό των 11 δισ. ευρώ.
Μολονότι τα δικαιώματα των οφειλετών δεν περιορίζονται με τη νέα διαδικασία το ζητούμενο παραμένει: θα αποδειχθεί επωφελής τόσο για τους δανειστές όσο και για τους οφειλέτες; Όσο παράδοξο και αν ακούγεται οι τελευταίοι έχουν «έννομο συμφέρον» να διενεργηθεί ένας πετυχημένος πλειστηριασμός. Τούτο προϋποθέτει την προσέλκυση ζωηρού ενδιαφέροντος από κάθε πλευρά της γης, ώστε να επιτευχθεί μεγαλύτερο τίμημα και εντέλει ο οφειλέτης να ξεχρεώσει διασώζοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο άλλα περιουσιακά στοιχεία που ίσως διαθέτει. Την ίδια ώρα οι δανειστές, πρωτίστως τράπεζες, επιθυμούν την ανάκτηση σημαντικού μέρους των απαιτήσεών τους. Θα το πετύχουν; Μάλλον όχι.
Η νέα διαδικασία, το πιθανότερο είναι να μην ανταποκριθεί στις προσδοκίες είτε των τεχνοκρατών που μας εποπτεύουν είτε των πολιτικών στελεχών του Eurogroup. Εξίσου πιθανόν είναι να διαψευστούν οι προσδοκίες των τραπεζικών στελεχών για σημαντική ανάκτηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Και τούτο διότι:
α) η συγκεκριμένη αγορά (αναγκαστική πώληση ακινήτων) στερείται βάθους. Δεν υπάρχει ουσιαστική ζήτηση στην αγορά ιδίως για βιομηχανικά ακίνητα, τη στιγμή που ο παραγωγικός ιστός της χώρας έχει πλήρως αποδιαρθρωθεί.
β) μπορεί να εκσυγχρονίστηκε η διαδικασία του πλειστηριασμού με τη χρήση νέων τεχνολογιών (internet) αλλά το βήμα αυτό είναι ημιτελές. Στην ουσία απλά αλλάξαμε το μέσο δημοσίευσης (από απλή εφημερίδα στο διαδίκτυο) και τον τρόπο πλειοδοσίας (αντί να υπάρχουν δια ζώσης προσφορές θα γίνονται με το πάτημα ενός πλήκτρου). Ωστόσο, η τεχνολογία παρέχει σήμερα πολλές περισσότερες δυνατότητες που παραμένουν αναξιοποίητες (πχ τρισδιάστατη απεικόνιση του υπό εκποίηση ακινήτου, παροχή συγκριτικών στοιχείων για άλλα ομοειδή ακίνητα, παροχή πληροφοριών για την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, πλήρη ενημέρωση για την πραγματική και οικονομική κατάσταση του ακινήτου με άμεση πρόσβαση στα σχετικά έγγραφα (οικοδομικές άδειες, ενεργειακά πιστοποιητικά κλπ)).
γ) οι τράπεζες που εκποιούν τα ακίνητα δεν παρέχουν τα απαιτούμενα χρηματοοικονομικά εργαλεία για την υποβοήθηση των τυχόν ενδιαφερομένων να πλειοδοτήσουν.
Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω ίσως θα έπρεπε να συνεξεταστούν άλλες λύσεις. Κυρίως θα έπρεπε να γίνει ένας διαχωρισμός ανάμεσα στα αστικά και εμπορικά ακίνητα. Ειδικά για τα πρώτα θα έπρεπε να δίνεται η δυνατότητα στον οφειλέτη να προβαίνει μονομερώς σε οικειοθελή παράδοση του ακινήτου του στη δανείστρια τράπεζα με ταυτόχρονη μίσθωσή του από τον ίδιο με ένα τίμημα που θα προσδιορίζεται εκ του νόμου στο ύψος της αντικειμενικής αξίας αυτού. Ο παλαιότερος κώδικας φορολογίας εισοδήματος προέβλεπε ως εύλογο ετήσιο μίσθωμα το 3,5% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Γιατί να μην θεωρηθεί τούτο εύλογο από τις τράπεζες που ήδη θα έχουν ανακτήσει το ακίνητο και εγγράψει αυτό στα λογιστικά τους βιβλία; Τι περισσότερο θα κερδίσουν όλοι από μια χώρα που μετατρέπεται σε ένα απέραντο δημοπρατήριο;
argy@alf.gr