Άκρως ενδιαφέρουσα και πολύ κατατοπιστική ήταν η Ημερίδα που διοργάνωσε το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο της Αθήνας, με τίτλο «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Επιπτώσεις στις Πόλεις και στους Πολίτες».
Ήταν η πρώτη φορά, ουσιαστικά, που ένας φορέας θέτει το ζήτημα που ταλανίζει οικονομικά και κοινωνικά πολλές περιοχές της χώρας μας, επί των τύπων των ήλων.
Αυτό που έπρεπε η πολιτεία να αντιμετωπίσει εξ αρχής με κανόνες, όταν το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκίνησε να εμφανίζεται, πριν από σχεδόν μια δεκαετία πριν, τώρα καλείται –μολονότι υπάρχει θεσμικό πλαίσιο- να το αντιμετωπίσει στην έξαρσή του, με τρόπο δραστικό.
Η μελέτη της Grant Thornton, για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου, κατέδειξε ότι το φαινόμενο έχει τεράστιες προεκτάσεις: οικονομικές – καθώς το δημόσιο στερείται εσόδων, κοινωνικές – διότι έχουν εξαφανιστεί κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση και όπου υπάρχουν οι τιμές ενοικίων έχουν εκτοξευθεί και εργασιακές, επειδή στερείται ο τουριστικός κλάδος θέσεων εργασίας.
Το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης που ξεκίνησε ως συμπλήρωμα στο εισόδημα ορισμένων πολιτών, κατέληξε σε πλήρη επιχειρηματική δραστηριότητα εταιρειών.
Πλέον, σύμφωνα με όλα τα ευρήματα της μελέτης, το πρόβλημα δεν περιορίζεται σε καθαρά ανταγωνιστικό πεδίο, μεταξύ ξενοδόχων και ιδιοκτητών εταιρειών με ακίνητα που προσφέρονται για βραχυπρόθεσμη διαμονή, αλλά αποτελεί μείζον ζήτημα της κοινωνίας.
Μάλιστα, επειδή το φαινόμενο είναι παγκόσμιο, δεν είναι παντού ίδιες οι πρακτικές αντιμετώπισής του, καθώς κάθε χώρα προσπαθεί να βρει τρόπους ώστε να συνυπάρχει με τον τουριστικό κλάδο, αλλά να έχει διακριτό ρόλο.
Και ήταν χρήσιμο που ήρθαν και μίλησαν εκπρόσωποι από τους δήμους του Πόρτο και του Παρισιού, μαζί με τον αντιδήμαρχο Αθηναίων, ενώ πολύ σημαντική ήταν και η τοποθέτηση ενός Αμερικανού που δημιούργησε πλατφόρμα που καταγράφει δεδομένα βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε παγκόσμιο επίπεδο.
Τα βασικά ευρήματα της μελέτης της Grant Thornton:
- Η τουριστική δαπάνη της οικονομίας διαμοιρασμού μεγεθύνεται με έντονο ρυθμό, κατά 15% ετησίως. Το 2022 αποτελεί το 14% της συνολικής τουριστικής δαπάνης, μέγεθος που δεν μπορεί να παραμένει χωρίς ρυθμιστικό πλαίσιο
- Η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή που σημειώνεται σε επίπεδο μακροχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στη βραχυχρόνια αγορά, δημιουργώντας οξυμένα προβλήματα στέγασης
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν σημαντικές απώλειες σε επίπεδο δημοσίων εσόδων, λόγω του τρόπου φορολόγησής τους. Το 2016 οι απώλειες των δημοσίων εσόδων έφταναν τα 160,6 εκατ. ευρώ. Το 2022, η εκτίμηση για τις απώλειες των δημοσίων εσόδων ανέρχεται στα 316,7 εκατ. ευρώ.
- Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στερούν τη δημιουργία πρόσθετων 39.000 θέσεων εργασίας, σε ετήσια βάση.
Δέσμη προτάσεων σε 7 άξονες από το ΞΕΕ
- Χρονικοί περιορισμοί: Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών ετησίως, για όλη τη χώρα
- Χωρικοί περιορισμοί: Το οριζόντιο όριο των 90 ημερών να μειώνεται σε 60, σε περιπτώσεις όπως των νησιών κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων. Επίσης με απόφαση του δήμου, να μην επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται ότι οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση
- Όριο στον αριθμό ακινήτων ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή: Δύο ακίνητα κατ’ ανώτατο όριο ανά εκμισθωτή/υπεκμισθωτή, ο οποίος είναι φυσικό και όχι νομικό πρόσωπο. Το νομικό πρόσωπο θα θεωρείται επαγγελματίας όταν προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση
- Θεσμοθέτηση ελάχιστων τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών: Να υπάρχει πρόβλεψη μεταξύ άλλων για εμβαδόν τουλάχιστον 10 τ.μ. για το δωμάτιο και 18 τ.μ. για το διαμέρισμα, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, με ανώτατο αριθμό δωματίων (10 δωμάτια ), με πιιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, με ασφάλιση αστικής ευθύνης και υποχρέωση συμμόρφωσης με ειδικά υγειονομικά πρωτόκολλα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως στην περίπτωση της πανδημίας
- Φορολόγηση: Προτείνονται τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό είναι να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή
- Δικαιώματα των συνιδιοκτητών: Υποχρέωση ενημέρωσης των συνιδιοκτητών για τη διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25%. Σημαντικό να λαμβάνεται απόφαση από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας/ συγκροτήματος/ παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω ακίνητα ή/ και καθορισμός του μέγιστου αριθμού κατοικιών που μπορεί να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή
- Εφαρμογή συστήματος ελέγχων και επιβολής κυρώσεων: Εφαρμογή συστήματος ελέγχου καταγγελιών κατά του ιδιοκτήτη ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής εκ μέρους συνιδιοκτητών και πελατών, με αυστηροποίηση των κυρώσεων και των προστίμων.
Οι πέντε προτάσεις του ΣΕΤΕ
- Πολυκατοικίες διαμερισμάτων: Προτείνεται να προβλεφθεί ρητά πως σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τότε αυτό θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση
- ΦΠΑ: Προτείνεται η απαλλαγή από ΦΠΑ του εισπραττόμενου μισθώματος να περιορίζεται μόνο στην περίπτωση που ο δικαιούχος του εισοδήματος είναι φυσικό πρόσωπο και έχει καταχωρίσει στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι δύο (2) ακίνητα στον Α.Φ.Μ. του (εκ των οποίων το ένα από τα δύο ακίνητα θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως ακίνητο στο οποίο ιδιοκατοικεί). Σε αντίθετη περίπτωση, καθώς και σε κάθε περίπτωση που δικαιούχος του εισοδήματος είναι νομικό πρόσωπο, τότε στο εισπραττόμενο μίσθωμα θα πρέπει να επιβάλλεται Φ.Π.Α.
- Παρακράτηση φόρου: Προτείνεται να προβλεφθεί η υποχρέωση κάθε ψηφιακής πλατφόρμας να παρακρατά φόρο 5% επί του συνολικού αντιτίμου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τον οποίο θα αποδίδει στη συνέχεια στο Δημόσιο
- Μέγιστος αριθμός ακινήτων που εκμισθώνονται βραχυχρόνια ανά Δήμο: Προτείνεται να παρέχεται το δικαίωμα στους ΟΤΑ Α’ βαθμού να ορίσουν, μετά από απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου τους, η οποία θα αιτιολογείται με βάση σχετική επιστημονική μελέτη, το μέγιστο αριθμό ακινήτων που μπορούν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για την περιοχή εντός των ορίων τους
- Επιβολή δημοτικού φόρου: Προτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών να επιβάλλεται φόρος υπέρ των ΟΤΑ Α’ βαθμού, ο οποίος θα ισούται με ποσοστό 0,5% επί του αντιτίμου της μίσθωσης και θα αξιοποιείται από τους ΟΤΑ στην κάλυψη των αυξημένων δαπανών καθαριότητας, φωτισμού κ.λπ., που προκαλείται από τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Τί ετοιμάζει η κυβέρνηση
O υπουργός Τουρισμού Βασίλης Κικίλιας, μιλώντας στην Ημερίδα, ανέφερε ότι: «Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του τουριστικού μας προϊόντος. Για την εύρυθμη λειτουργία του υγιούς ανταγωνισμού, αλλά και για την εύρυθμή λειτουργία των αστικών μας κέντρων, η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα πλαίσιο για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το πλαίσιο αυτό θα διαχωρίζει αυτούς οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειοψηφίας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα. Είναι το κατάλληλο timing για μέτρα».
Τί προτείνει ο ΣΥΡΙΖΑ
Η Τομεάρχης Τουρισμού του ΣΥΡΙΖΑ, Κατερίνα Νοτοπούλου μιλώντας επισήμανε ότι: «Αντιμετωπίζουμε στεγαστική κρίση, αύξηση των ενοικίων και ταυτόχρονα αθέμιτο ανταγωνισμό. Τώρα είναι η ώρα να θέσουμε το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτό απαιτεί πολιτική βούληση αλλά ταυτόχρονα και πολυεπίπεδη γνώση του φαινομένου, έτσι ώστε να μπουν κανόνες δίκαιοι αλλά και χωρικά προσδιορισμένοι. Οι ΟΤΑ να σηκώσουν μεγάλο βάρος, να απαγορευτούν τα νομικά πρόσωπα, να υπάρξει απελευθέρωση στα φυσικά πρόσωπα έως 3 ακίνητα ανά άτομο ή ιδιοκτήτη και η βραχυχρόνια μίσθωση να είναι για 3-4 μήνες».
Ο δήμαρχος Αθηναίων, Κώστας Μπακογιάννης τόνισε ότι θα πρέπει: «Να συμφωνήσουμε σε τρία πράγματα. Νούμερο ένα: Απαιτείται ρυθμιστικό πλαίσιο και να υπάρξουν κανόνες. Νούμερο δύο: Το ρυθμιστικό αυτό πλαίσιο θα πρέπει να είναι αρμοδιότητα και ευθύνη της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Θα ήταν πάρα πολύ εύκολο πολιτικά να «σπρώξουμε» το ζήτημα στην εκάστοτε κυβέρνηση. Όμως, δεν είναι σύμπτωση ότι στις περισσότερες μεγάλες πόλεις του πλανήτη -για να είμαι ακριβής, σε όλες εκτός από μία- την ευθύνη και την αρμοδιότητα την έχει ο δήμος. Νούμερο τρία: Να φύγουμε από τη λογική των οριζόντων λύσεων και των οριζόντιων πολιτικών. Το αντίθετο. Αντί να δουλεύουμε από πάνω προς τα κάτω, να δουλέψουμε από κάτω προς τα πάνω, δηλαδή γειτονιά - γειτονιά».
Ο πρόεδρος του ΞΕΕ Αλέξανδρος Βασιλικός μίλησε για το προφανές: «Δέκα χρόνια αφότου το ΞΕΕ άνοιξε για πρώτη φορά το ζήτημα, το φαινόμενο γιγαντώθηκε μέσα σε μια γκρίζα ζώνη, χωρίς κανόνες, χωρίς ελέγχους, χωρίς πιστοποιήσεις, με «μαύρη εργασία» και πρακτικές παραοικονομίας. Τα αποτελέσματα είναι ορατά δια γυμνού οφθαλμού. Στα ύψη τα ενοίκια για τις οικογένειες, γιατροί που φεύγουν από τα νησιά γιατί δεν βρίσκουν σπίτι, καθηγητές και δάσκαλοι που κοιμούνται στα αυτοκίνητα. Ολόκληρες περιοχές χάνουν τη φυσιογνωμία και το χαρακτήρα τους ενώ οι μόνιμοι κάτοικοι βιώνουν καθημερινά την ανασφάλεια, αφού κανένας δεν ελέγχει κανέναν. Έχουμε καθυστερήσει πάρα πολύ στην αντιμετώπιση του φαινομένου σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και το κοινωνικό κόστος γίνεται πραγματικά δυσβάσταχτο για τους πολίτες. Δεν υπάρχουν περιθώρια παράτασης αυτής της κατάστασης. Είναι επιβεβλημένη η άμεση παρέμβαση της Πολιτείας για μια δίκαιη ρύθμιση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με ευαισθησία απέναντι στις ανάγκες της κοινωνίας και των πολιτών.».
Τί κάνει το Πόρτο
Ο εκπρόσωπος του δήμου, Ricardo Valente, ανέφερε ότι: «Εχουμε το ίδιο πρόβλημα. Αν οι κυβερνήσεις κάνουν τα σωστά, θα συνυπάρξουμε. Στο Πόρτο σταματήσαμε τις άδειες για βραχυχρόνια μίσθωση. Υπάρχει και εθνική νομοθεσία από το 2018, πλατφόρμα για να γνωρίζουμε ποιες κατοικίες υπάρχουν και να αντιστοιχούν με τη φορολογία. Διαθέτουμε και πλατφόρμα που παίρνουμε το 60% φόρο τουρισμού από βραχυχρόνια μίσθωση και 40% από ξενοδοχεία. Έχουμε 1500 παράνομες ιδιοκτησίες αλλά ξέρουμε ποιοι είναι. Θα θεσπίσουμε κανόνες για κτήρια. Αν είναι 20 διαμερίσματα, θα δώσουμε άδεια στα μισά για βραχυχρόνια και στα μισά για κανονική ενοικίαση.»
Τί συμβαίνει στο Παρίσι
Με 2.149.000 κατοίκους και 28 εκατ τουρίστες το 2019, το Παρίσι είναι μια πόλη – τρανταχτό παράδειγμα, καθώς 250.000 άτομα προσπαθούν να βρουν στέγαση.
Σύμφωνα με την εκπρόσωπο του δήμου, Amandine Zancanaro, «αν είναι πρώτη κατοικία δίνεται η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης έως 219 διανυκτερεύσεις ανά έτος. Αν δεν είναι, σε πόλεις πάνω από 200.000 κατοίκους χρειάζεται αλλαγή χρήσης και χρηματική αποζημίωση. Το Παρίσι χάνει κατοίκους και βλέπουμε μόνο ξένους σε κάποιες περιοχές. Κλείνουν σχολεία. Από το 2017 υπάρχει μητρώο καταγραφής και όσοι δεν συμμορφώνονται, κινούμαστε δικαστικά. Ο δήμος Παρισιού πήρε αποζημίωση από όσους δεν ήταν συνεπείς και αφαιρέθηκαν 10.000 καταχωρήσεις από τον ιστότοπο. Η airbnb δεν δίνει τις πραγματικές διευθύνσεις, ούτε αλλά στοιχεία. Μας δίνουν ονόματα μόνο κατά δήλωση. Διαθέτουμε 15 άτομα, μόνο για τους ελέγχους και δεν φθάνουν οι αποδείξεις που συγκεντρώνουμε.»
Τί σκέφτεται ο Δήμος Αθηναίων
Ο αντιδήμαρχος Αθηναίων, Βασίλης Κορομάντζος, ανέφερε ότι: «Ο δήμος έχει κινητοποιηθεί και αναμένουμε ρυθμίσεις για το πλαίσιο λειτουργίας από την κυβέρνηση. Πρέπει να περάσει ο έλεγχος στην τοπική αυτοδιοίκηση. Πρέπει να δούμε περιοχές που έχουν γεμίσει και κάποιες που πρέπει να αναβαθμιστούν και να εισπράττουμε 0,5% ανά διανυκτέρευση, από τους χρήστες των κατοικιών. Βρίσκουμε λύση για το ποιοί είναι υπόχρεοι φορολογικά, διότι έχουμε τη δυνατότητα μέσω της ΑΑΔΕ να βρούμε ποιες κατοικίες μισθώνονται».
Τί καταγράφει το Inside airbnb
Ο Murray Kox, ιδρυτής της πλατφόρμας Inside airbnb, καταγράφει δεδομένα από όλο τον κόσμο, έχοντας ξεκινήσει από την Αμερική. Το πλέον σημαντικό δεδομένο, είναι ότι στην Αθήνα το 90% των προσφερόμενων για βραχυχρόνια μίσθωση, είναι κατοικίες ή κτήρια και όχι διαμερίσματα.
Τί είπε στην εκπομπή Drive and Travel η STAMA
Μιλώντας στη ραδιοφωνική μου εκπομπή ο Κωνσταντίνος Κιάμος, CEO της Up Street και γραμματέας της STAMA, του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, ανέφερε ότι «Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μέρος του τουριστικού μας προϊόντος. Απευθύνεται σε τελείως διαφορετικό κοινό, από τα ξενοδοχεία και δημιούργησε νέες ευκαιρίες και δυνατότητες στη χώρα για την ανάπτυξή της. Η βραχυχρόνια μίσθωση χωρίζεται σε τρεις κατηγορίες: στους ιδιώτες που εκμεταλλεύονται μόνοι τους τα ακίνητα, μέσω των πλατφορμών (55-60% της αγοράς), εταιρείες που εκμεταλλεύονται αυτά τα ακίνητα για λογαριασμό των ιδιοκτητών (35%, αυτό κάνει κυρίως η STAMA) και εταιρείες που έχουν ολόκληρα κτήρια. Οι κανόνες είναι φορολογικοί. Αυτό έκανε η πολιτεία. Πολλοί ιδιώτες δεν δηλώνουν τα ακίνητα. Η διαφορά μας με τους ξενοδόχους είναι ότι δεν παρέχουμε υπηρεσίες και γύρω από αυτό το πλαίσιο χρειάζεται διαχωρισμός. Ο ΦΠΑ πρέπει να απασχολήσει τις φορολογικές αρχές διότι δεν εισπράττουμε ΦΠΑ άρα δεν αποδίδουμε κιόλας. Ορισμένοι επιλέγουν να μπουν σε καθεστώς ΦΠΑ, διότι εκπίπτουν στις αγορές τους. Υπάρχουν περιοχές που έχουν πρόβλημα και πρέπει να περάσει στους δήμους, αρκεί να μπουν κανόνες. Στην Περιφέρεια Αττικής υπάρχουν 600.000 κατοικίες κενές και αυτές που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση είναι μόνο 10.000. Οπου υπάρχει έλλειμμα κατοικίας, να μπουν περιορισμοί.»