Του Μάνου Κρανίδη*
Σήμερα, η πολιτεία και το Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος εκφράζουν την πρόθεσή τους να περιορίσουν περαιτέρω τη νέα αυθαίρετη δόμηση, ωστόσο οι ενέργειές τους είναι περιορισμένες και η δράση τους ουσιαστικά ανύπαρκτη. Η πλήρης εξάλειψη της αυθαίρετης δόμησης απαιτεί, ως αναγκαία και ικανή προϋπόθεση, την υποστήριξη και ενίσχυση της νόμιμης δόμησης, η οποία αποτελεί το κύριο αντίδοτο.
Οι στεγαστικές ανάγκες είναι μεγάλες και η ζήτηση ισχυρή, γεγονός που καθιστά επιτακτική τη δημιουργία νέας προσφοράς, ειδικά μέσω της ανέγερσης νέων ακινήτων και νόμιμης δόμησης. Ωστόσο, η σημερινή κυβέρνηση, κατά τη διάρκεια της τελευταίας εξαετίας, έχει αποτύχει να καλύψει αυτή την προϋπόθεση. Σήμερα, η νόμιμη δόμηση χαρακτηρίζεται από πλήρη ανασφάλεια δικαίου και έλλειψη σαφούς πλαισίου. Ας εξετάσουμε συνοπτικά τρία σημαντικά ζητήματα που συμβάλλουν στην ανασφάλεια δικαίου και τη νομοθετική ασάφεια, αναφορικά με τη νόμιμη δόμηση σε οικόπεδα εντός και εκτός σχεδίου.
1. Το πρώτο ζήτημα αφορά τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου. Η πολιτεία, ύστερα από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, έχει υποχρέωση εδώ και δύο χρόνια να επιλύσει το θέμα της αναγνώρισης των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές. Αυτή η κατάσταση περιορίζει τη δόμηση σε εκατοντάδες ιδιοκτησίες άνω των 4 στρεμμάτων, οδηγώντας σε απαξίωσή τους. Η κεντρική νομοθεσία για τη νόμιμη δόμηση εκτός σχεδίου έχει ψηφιστεί από το 2003, ενώ προϋπήρχε νομοθεσία από το 1978 και το 1985.
Η βασική λογική αυτής της νομοθεσίας είναι ότι για να θεωρείται ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια, όπως ελάχιστη επιφάνεια, συνήθως 4 στρέμματα, και ελάχιστο πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη οδό. Ωστόσο, το κράτος δεν έχει προχωρήσει σε μελέτες αναγνώρισης των οδών εδώ και 20 χρόνια!
Στην εκτός σχεδίου περιοχή της χώρας, κυρίως στην περιφέρεια, ελάχιστοι δρόμοι είναι επίσημα αναγνωρισμένοι, όπως οι εθνικές οδοί και το πρωτεύον δίκτυο. Το 2023, το ζήτημα αυτό και η έλλειψη εφαρμογής της νομοθεσίας αναδείχθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας σε σχετικές υποθέσεις νόμιμων οικοδομικών αδειών. Δυστυχώς, το αρμόδιο υπουργείο δεν έχει προχωρήσει σε καμία ουσιαστική ενέργεια και παραμένει αδρανές.
2. Το δεύτερο ζήτημα αφορά τη νόμιμη δόμηση εντός σχεδίου, εστιάζοντας στη νομοθεσία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που ψηφίστηκε το 2012. Ορισμένα άρθρα αυτού του νόμου επιτρέπουν την αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους των κτιρίων σε περιπτώσεις μείωσης κάλυψης, φυτεμένων δωμάτων και κτιρίων υψηλής ενεργειακής κλάσης. Αυτά τα κίνητρα ήταν αναγκαία τότε για την ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Ωστόσο, από το 2016, όταν ξεκίνησε η νέα ραγδαία αύξηση της κατασκευής, προέκυψε ένα σοβαρό πρόβλημα. Ο νομοθέτης ευνόησε τη σωρευτική εφαρμογή όλων των άρθρων που παρέχουν μπόνους, με αποτέλεσμα η απληστία ορισμένων κατασκευαστών να οδηγήσει σε κτίρια με υπερβολική δόμηση και ύψος σε σχέση με τους συνήθεις όρους της περιοχής. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει δημιουργήσει ένα ασαφές όριο, ενώ οι αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων έχουν προκαλέσει νομική αβεβαιότητα και ασάφεια, με διαφορετική εφαρμογή σε κάθε δήμο και περίπτωση. Αυτή η κατάσταση έχει οδηγήσει σε επιβράδυνση και αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων και στις νέες αναπτύξεις, με 15.000 άδειες να βρίσκονται υπό άμεση αναθεώρηση, καθώς και πολλές συμφωνίες και νέα σχέδια κατασκευής να ακυρώνονται ή να αναβάλλονται.
3. Το τρίτο ζήτημα αφορά τις εξαιρετικά αργές διαδικασίες ένταξης σχεδίων, οι οποίες διαρκούν δεκαετίες. Ως αποτέλεσμα, ακόμη και σε αστικά κέντρα, υπάρχουν εκτενείς περιοχές που παραμένουν εκτός σχεδίου, με αδυναμία νόμιμης δόμησης. Αυτό έχει ως συνέπεια τη διατήρηση εκτάσεων δεκάδων στρεμμάτων χωρίς υποδομές, περιβαλλοντική και αντιπλημμυρική προστασία, καθώς και πολλά ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ή να οικοδομηθούν.
4. Το τέταρτο ζήτημα αφορά τη διαχρονική λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, οι οποίες εξακολουθούν να λειτουργούν σε εξαιρετικά προβληματικό επίπεδο. Υπάρχει έλλειψη δομών και επαρκούς στελέχωσης, με αποτέλεσμα μεγάλες καθυστερήσεις και αδυναμία υποστήριξης της νόμιμης δόμησης, καθώς και των σχετικών αδειών και διαδικασιών. Είναι πραγματικά απαράδεκτη η αδιαφορία της σημερινής κυβέρνησης να προχωρήσει σε μια άμεση μεταρρύθμιση και να προσφέρει αποτελεσματική στήριξη στις Υπηρεσίες Δόμησης, οι οποίες είναι ο κύριος δημόσιος φορέας της νόμιμης δόμησης.
Επιπλέον, είναι επιτακτική ανάγκη να επιλυθούν οι απίστευτες καθυστερήσεις που παρατηρούνται στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες και στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, καθώς αυτές μπορούν να επιταχυνθούν άμεσα. Παράλληλα, απαιτείται απλοποίηση της νομοθεσίας και της γραφειοκρατίας, καθώς υπάρχουν σημαντικά περιθώρια βελτίωσης, πέρα από ορισμένες βελτιώσεις που έχουν γίνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών τα τελευταία χρόνια.
Η κυβέρνηση πρέπει να επιφέρει τάξη στο χάος που επικρατεί στον τομέα της πολεοδομίας στη χώρα. Αυτή η κατάσταση χαρακτηρίζεται από καθυστερήσεις στην έγκριση σχεδίων, ένα περίπλοκο σύστημα όρων δόμησης και πολλές χρονοβόρες διαδικασίες για την έκδοση αδειών. Ωστόσο, μετά από έξι χρόνια, φαίνεται ότι είναι αργά και δεν υπάρχει μια σαφής πολιτική στήριξης της νόμιμης δόμησης, η οποία θα μπορούσε να αποτελέσει αντίδοτο στην αυθαίρετη δόμηση. Το κράτος συνεχίζει να ταλαιπωρεί την κατάσταση χωρίς να λαμβάνει τις σωστές και αποτελεσματικές αποφάσεις για την επίλυσή της.
*
*Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», www.kramaproperty.com, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ.